各相關單位：

　　《北京市大興區國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場暫行管理辦法》已經2024年2月23日第46次區政府常務會審議通過，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

　　北京市大興區人民政府

　　2024年2月29日

　　(此件公開發布)

　　北京市大興區國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場暫行管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為深入貫徹落實《北京市人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》(京政辦發〔2021〕10號)，完善北京市大興區土地二級市場規則，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規和相關政策文件，結合大興區實際，制訂本辦法。

　　第二條 本辦法適用于大興區范圍內(不含亦莊新城大興部分、北京大興國際機場臨空經濟區北京部分)的國有建設用地使用權(以下簡稱“建設用地使用權”)轉讓、出租、抵押等行為，包括土地交易及土地連同地上合法建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情形。涉及房地產交易的,應當遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規。已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押等行為，可參照本辦法執行。

　　第三條 建設用地使用權轉讓、出租、抵押等行為應遵循依法依規、誠實信用和公平自愿的原則，涉及稅收業務的，按相關法律法規執行。

　　第四條 建設用地使用權轉讓、出租、抵押可通過北京市土地二級市場交易服務平臺(以下簡稱“交易平臺”)公開交易。

　　第二章 轉讓管理

　　第五條 建設用地使用權轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移。

　　第六條 屬下列情形之一的，建設用地使用權不得轉讓：

　　(一)建設用地使用權有償使用合同、劃撥決定書明確規定不得轉讓或應當收回建設用地使用權的;

　　(二)權屬有爭議的;

　　(三)已被司法機關和行政機關依法實施查封的;

　　(四)存在違法用地、違法建設、擅自改變用途的情形，尚未處理完畢的;

　　(五)依法收回建設用地使用權的;

　　(六)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

　　(七)法律、法規規定不得轉讓的其他情形。

　　第一節 出讓建設用地使用權的轉讓

　　第七條 建設用地使用權轉讓可采取公開競價或協議方式進行。

　　第八條 以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合國土空間規劃、法律法規規定和出讓合同約定前提下，可依法進行交易;原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人書面同意，不得損害權利人合法權益。

　　第九條 建設用地使用權轉讓時，轉讓方和受讓方應當簽訂土地使用權轉讓合同，按建設用地使用權證載用途轉讓的，原土地有償使用合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，地上建筑物、其他附著物的所有權也隨之轉讓。

　　第十條 通過轉讓方式取得的建設用地使用權，其使用年限為原土地有償使用合同規定的使用年限減原建設用地使用權人已使用年限后的剩余年限。建設用地使用權改變用途轉讓的，重新確定土地使用權年限。

　　第二節 劃撥建設用地使用權的轉讓

　　第十一條 以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，原建設用地使用權人取得有權處置其資產的部門書面同意，向規劃自然資源部門提出轉讓申請，由規劃自然資源部門審核后，報區級以上政府依法批準。

　　第十二條 轉讓后土地用途符合規劃和《劃撥用地目錄》的，按轉移登記辦理，無需重新辦理劃撥手續;土地用途符合規劃但不符合《劃撥用地目錄》的，原則上應采取公開競價方式轉讓。符合其他文件規定可以協議出讓情形的，可以協議方式轉讓。

　　第十三條 對于不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，規劃自然資源部門組織地價評估，擬定土地出讓方案，簽訂有償使用合同后由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。

　　第十四條 對于不符合《劃撥用地目錄》的，建設用地使用權人通過有償方式取得的建設用地使用權，重新確定土地使用年限。

　　第三節 證載用途與規劃用途不一致建設用地使用權的轉讓

　　第十五條 對于原建設用地使用權證載用途與現行規劃用途不一致的，且擬按新規劃用途轉讓的，以及土地出讓合同或劃撥決定書明確約定應由政府收回的，政府可依法按照原規劃用途收回，納入土地儲備。

　　第十六條 對于政府不予收回建設用地使用權，且改變用途轉讓的，原則上應采取公開競價方式轉讓，符合協議出讓情形的可以協議方式轉讓。

　　第十七條 由原建設用地使用權人向規劃自然資源部門提出轉讓申請，并按原證載用途通過評估確定轉讓價格。規劃自然資源部門組織相關部門按新規劃用途進行“多規合一”審查，明確土地出讓條件，組織地價評估，并按照評估結果確定應補繳的土地使用權出讓價款底價，擬定轉讓方案，報區級以上政府批準。

　　第十八條 通過土地市場公開競價方式確定新受讓方的，建設用地使用權由原用地單位競得的，由其補繳土地出讓價款后重新簽訂出讓合同，按新規劃用途進行登記(商品住宅除外);建設用地使用權由其他單位競得的，由新受讓方與原用地單位簽訂轉讓合同并完成對原用地單位補償后，補繳土地出讓價款、簽訂出讓合同，按新規劃用途進行登記(商品住宅除外)。通過協議方式確定新受讓方的，由其補繳土地出讓價款后重新簽訂出讓合同。

　　第十九條 建設用地使用權改變用途轉讓的，按照新用途重新確定土地使用年限。

　　第四節 建設用地使用權分割、合并后的轉讓

　　第二十條 建設用地使用權分割、合并應滿足以下條件：

　　(一)土地價款、相關稅費及其他約定費用已全部支付，并取得不動產權證書或相應的產權證明文件。

　　(二)應符合規劃且土地權屬和產權關系清晰，具備獨立分宗條件，地上有建筑物的，符合規劃單獨利用條件。

　　(三)涉及公共配套設施建設和使用的，應依據相關法規，在轉讓合同中明確轉讓雙方有關權利義務;涉及物業管理的，應依據《北京市物業管理條例》，統籌考慮物業管理區域劃分和物業服務用房的配置要求。

　　(四)所涉及的宗地，應為界線相鄰地塊，且土地權屬性質、使用類型一致;分割、合并后應當有利于土地開發利用，不得影響交通、消防、安全等控制性指標要求，開發區、園區產業項目同時須符合產業政策、投入產出強度、稅收、節約集約用地、環保等要求。

　　(五)擬分割、合并宗地已預售或存在多個權利主體的,應取得相關權利人書面同意,不得損害權利人合法權益。

　　(六)法律、法規規定的其他情形。

　　第二十一條 建設用地使用權分割或合并轉讓的，由原建設用地使用權人報規劃自然資源部門審核。原出讓合同(或劃撥決定書)對轉讓條件另有約定的，從其約定。涉及國有資產的，須取得有權處置其資產的部門書面同意。

　　第二十二條 原建設用地使用權人持轉讓批準書與受讓方簽訂轉讓合同，依法辦理原地塊相關證件的變更手續。

　　第二十三條 通過分割或合并，以轉讓方式取得的建設用地使用權，其使用年限為原土地出讓合同規定的使用年限減去原建設用地使用權人已使用年限后的剩余年限。

　　第五節 其他情形的轉讓

　　第二十四條 大興區范圍內的產業項目建設用地使用權轉讓，土地出讓合同未約定轉讓條件的，受讓方入園項目必須符合大興區產業用地政策及入園合約要求，由園區管理機構或產業主管部門明確轉讓條件，規劃自然資源主管部門辦理相關手續。

　　第二十五條 國有企業通過改制以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權，轉讓時參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定執行。轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

　　第二十六條 司法處置涉及建設用地使用權轉移的，做好涉地司法處置銜接，規劃自然資源主管部門應加強與法院溝通，對符合司法處置條件的國有土地使用權，在司法拍賣前應對標的物基本狀況及受讓方資格進行審查，確保司法處置標的物產權清晰，成交土地具備后續合理利用條件。司法處置土地可通過交易平臺交易，其中涉及劃撥建設用地使用權處置的，應先由規劃自然資源主管部門出具意見。涉及園區建設用地使用權司法處置的，經濟和信息化主管部門、園區管理部門等單位應與法院加強溝通，提前明確處置用地規劃及產業約束條件，對受讓方資格進行審查，確保受讓方產業項目符合園區產業政策。

　　第二十七條 行政事業單位進行國有資產處置時，涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求規劃自然資源主管部門意見，報區級以上政府依法批準。企業國有資產處置涉及建設用地使用權無償劃轉的行為，符合《企業國有產權無償劃轉管理暫行辦法》(國資發產權〔2005〕239號)相關規定的，經由國資監管機構備案或批準。

　　第三章 出租管理

　　第二十八條 以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租應符合下列條件：

　　(一)按照合同約定，已支付全部土地價款、相關稅費及其他約定費用;

　　(二)取得不動產權證書或相關產權證明材料;

　　(三)按土地有償使用合同約定的期限和條件投資開發、利用土地;

　　(四)不得違背國家法律、法規規定和有償使用合同的約定。

　　第二十九條 劃撥建設用地使用權出租的，須符合下列條件：

　　(一)取得不動產權證書或相應的產權證明材料;

　　(二)按劃撥決定書約定的期限和條件投資開發、利用土地;

　　(三)按規定支付土地收益;

　　(四)法律、法規規定和相關文件約定。

　　第三十條 以劃撥方式取得的建設用地使用權出租，應向上一級資產主管部門提出申請。

　　宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，可依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。

　　行政事業單位用地對外出租的，須報同級財政部門審核批準。

　　第三十一條 園區建設用地使用權出租的，承租方入園項目須符合入園條件和相關產業政策。

　　第三十二條 建設用地使用權出租的，應當嚴格按照有償使用合同、劃撥決定書、不動產權證載用途或批準的規劃條件使用。

　　如需建造臨時性建筑物或其他附著物的，須在征得出租人書面同意后，由出租人報規劃自然資源等部門批準辦理有關手續，并約定出租人承擔臨時建設工程的拆除責任。

　　第三十三條 出讓建設用地使用權出租的，出租年限不得超過建設用地使用權剩余使用年限且最高不得超過二十年。

　　第三十四條 劃撥建設用地使用權出租的，出租人須按照一定比例上繳租金中所含土地出租收益，納入土地出讓收入管理。

　　第三十五條 出租人依法轉讓建設用地使用權時，應當在轉讓之前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下享有優先受讓權。

　　第四章 抵押管理

　　第三十六條 屬下列情形之一的，建設用地使用權不得抵押：

　　(一)未取得土地使用證或不動產權證書的;

　　(二)權屬有爭議的;

　　(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施，其中，經營性的養老、教育、醫療等社會領域機構以有償方式取得的建設用地使用權除外;

　　(四)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物及其建設用地使用權;

　　(五)已被司法機關和行政機關依法實施查封的;

　　(六)法律、法規規定不得抵押的其他情形。

　　第三十七條 以劃撥方式取得的建設用地使用權，經區級以上政府批準后，可依法依規設定抵押權，依法辦理抵押登記手續。劃撥建設用地使用權抵押時，應明確抵押權實現后土地使用須遵守的國土空間規劃條件、土地利用政策等具體要求。劃撥土地抵押權實現時，屬有償用地的應優先繳納土地出讓收入。

　　以出讓、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權，可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權,承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后,根據租賃合同約定,其地上建筑物、其他附著物所有權連同租賃期建設用地使用權可以依法一并抵押。以在建項目建設用地使用權抵押獲取的資金，應優先用于本項目建設。

　　經營性的養老、教育、醫療等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權及其地上建筑物、設施等財產進行抵押融資。抵押融資的抵押人、抵押權人應共同作出承諾，在抵押權實現后保障原有經營活動持續穩定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

　　第三十八條 自然人、法人、其他組織，法律、法規沒有禁止性規定的，均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定。

　　第三十九條 建設用地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物一并抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的建設用地使用權一并抵押。建設用地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂建設用地使用權抵押合同。

　　第四十條 建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應辦理抵押登記。自然人、非金融企業采取委托貸款方式放款的，實際債權人可作為抵押權人，在申請辦理抵押他項權利登記時，應持主債權合同、抵押合同、委托貸款協議等必要材料到不動產登記機構申請抵押登記。

　　同一宗地多次抵押的，在抵押權人確認的土地價值范圍內，可按抵押登記申請先后順序辦理多次抵押登記。抵押登記原則上按整宗土地辦理，以部分宗地申請建設用地使用權抵押登記的，不予受理。

　　第五章 交易管理

　　第四十一條 符合本辦法規定的交易行為，可自行協商交易，也可委托交易平臺進行公開交易，交易雙方可通過交易平臺發布和獲取市場信息。

　　第四十二條 建設用地使用權轉讓具體交易程序如下：

　　(一)公開轉讓。符合本辦法規定進行公開競價轉讓的，轉讓人應當委托交易平臺發布轉讓公告，征集競買人，組織交易;經競價確定受讓方后，由交易平臺出具《成交確認通知書》，交易雙方簽訂《國有建設用地使用權轉讓合同》;交易款項結清后，由交易平臺出具交易憑證;受讓方持轉讓(出讓)合同、完稅證明等相關材料辦理建設用地使用權轉移登記。

　　(二)協議轉讓。符合本辦法規定進行協議轉讓的，交易雙方已達成成交意向的，應由規劃自然資源部門核查并組織簽訂成交確認文件和轉讓(出讓)合同;受讓方持轉讓(出讓)合同、完稅證明等相關材料辦理建設用地使用權轉移登記。

　　第四十三條 符合本辦法規定進行建設用地使用權及地上建筑物、其他附著物公開招租的，由出租人持相關材料向交易平臺提出申請，符合條件的，出租人委托交易平臺發布出租公告，征集承租人;達成交易后，雙方簽訂租賃合同;租賃款項結清后，由交易平臺出具交易憑證。

　　第四十四條 符合本辦法規定的建設用地使用權抵押的，可委托交易平臺發布抵押信息，公開征尋抵押權人。

　　第四十五條 委托交易平臺進行交易的，依法如實申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，區政府可行使優先購買權。

　　第六章 市場監管

　　第四十六條 按照北京市土地市場信用評價規則和約束措施，將相關市場主體及中介服務從業人員信用記錄納入市公共信用信息服務平臺，對失信責任主體實施聯合懲戒。

　　第四十七條 對未經批準擅自轉讓、出租、抵押建設用地使用權，違反相應法律法規規定的，各相關部門依法進行處理。

　　第七章 附則

　　第四十八條 本辦法自發布之日起施行，有效期5年，由北京市規劃和自然資源委員會大興分局負責解釋，并根據施行情況適時修訂。